Ile warte jest moje mieszkanie, czyli, jak odkryć realną cenę nieruchomości.

Ile mogę otrzymać za moją nieruchomość, to najważniejsze pytanie przed którym staje każdy, kto zamierza przystąpić do sprzedaży. Ustalenie zbyt wysokiej lub zbyt niskiej ceny w obydwu przypadkach oznacza stratę finansową wynikającą bądź z konieczności ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości lub, co oczywiste, ze sprzedaży poniżej wartości. Warto przy tym pamiętać, że to nie sprzedający określa cenę nieruchomości, nie robi tego także agent. To rynek, czyli gra podaży i popytu ustala jej wartość, a zadaniem sprzedającego jest ją odkryć.

Co klient mógłby kupić za taką kwotę, czyli analiza konkurencji.

Aby nieruchomość została sprzedana w możliwie najszybszym czasie za możliwie największą kwotę, jej cena musi odpowiadać realiom rynkowym, tzn. uwzględniać zapotrzebowanie na konkretny rodzaj nieruchomości i daną lokalizację, brać pod uwagę nieruchomości konkurencyjne, a także uwzględniać stan domu lub mieszkania. Ostatecznie cena sprzedaży to zawsze kwota, jaką kupujący będzie chciał zapłacić mając do wyboru inne nieruchomości przeznaczone na sprzedaż, dlatego przede wszystkim należy zacząć od analizy konkurencji.

Przeglądanie ofert zamieszczonych na portalach może często okazać się niewystarczające, a na pewno nie powinno być jedynym punktem odniesienia. Należy pamiętać, że ceny ofertowe znacząco odbiegają od cen transakcyjnych, a internet roi się od ofert znacząco przeszacowanych, czy wręcz niesprzedawalnych, które widnieją na portalach od bardzo długiego czasu. Według badań portalu bankier.pl negocjacje cenowe w pierwszym kwartale 2016 sięgały nawet 30-40% w stosunku do cen zamieszczonych w ofertach internetowych. Warto dodatkowo zasięgnąć opinii osób które mają dostęp do cen transakcyjnych – dobrego agenta nieruchomości lub rzeczoznawcy. Podczas analizy powinniśmy wziąć pod uwagę również takie parametry, jak lokalizacja z uwzględnieniem dostępności komunikacyjnej, infrastruktury, prestiżu, metraż, rozkład pomieszczeń, piętro na którym znajduje się mieszkanie, stan budynku i samej nieruchomości. W przypadku tego ostatniego parametru, z uwagi na często niską jakość zdjęć, trudno o obiektywną ocenę, jaką daje obejrzenie nieruchomości „na żywo”. Ustalając cenę warto zadać sobie także pytanie: „kto chciałby tu zamieszkać” – czy to dobre mieszkanie dla singla, rodziny z dziećmi, czy studentów i zastanowić się, jak duża jest grupa potencjalnych klientów.

Odbiegająca od realiów cena ofertowa może nas sporo kosztować.

W dobie pełnego dostępu do informacji strategia „wystawię mieszkanie za bardzo wysoką cenę, a może ktoś się trafi” jest oczywiście kusząca, ale także bardzo ryzykowna. Jak pokazują badania pierwsze 6-8 tygodni na rynku są  kluczowe dla powodzenia sprzedaży. Po tym czasie znacząco spada zainteresowanie daną ofertą. Dzieje się tak dlatego, że klienci kupujący zaczynają postrzegać ją jako mniej atrakcyjną, „opatrzoną”, zaczynają pojawiać się wątpliwości co do kondycji, czy stanu prawnego danej nieruchomości. Obniżenie ceny często nie jest w stanie naprawić sytuacji – nieruchomość staje się przecenionym towarem, a ci klienci, którzy nie spieszą się z zakupem będą czekać na dalsze obniżki. Jeśli dodatkowo mamy do czynienia z sytuacją spadku cen na rynku dogonienie cen będzie bardzo trudne i często może uniemożliwić sprzedaż. W przypadku przeszacowanych nieruchomości, które są długo na rynku zaleca się nawet usunięcie ich z rynku na kilka miesięcy, a następnie ponowne ich wystawienie najlepiej z inną aranżacją wnętrza oraz zdjęciami i oczywiście adekwatną ceną rynkową. Pamiętajmy, że jeśli nasza nieruchomość i oferta jest dobrze przygotowana – mamy świetne zdjęcia i opis, prowadzimy przemyślane działania marketingowe, a nasza nieruchomość nie spotyka się z zainteresowaniem kupujących i nie uzyskaliśmy poważnej oferty oznacza to, że cena, którą podaliśmy jest nieadekwatna. 

Stan nieruchomości, czyli, jak sprawić, żeby otrzymać maksymalnie dużo.

Skoro cena to pewna niezależna od nas zmienna to czy możemy coś zrobić, aby otrzymać więcej pieniędzy za swoją nieruchomość? Istnieją trzy najważniejsze czynniki decydujące o cenie nieruchomości. Są nimi lokalizacja, wielkość, a także stan nieruchomości. Na dwa pierwsze nie mamy wpływu, jednak możemy znacząco wpłynąć na stan naszej nieruchomości. To, jak prezentuje się nasze mieszkanie, czy zachęca do tego, aby w nim zamieszkać jest bardzo ważnym czynnikiem pozwalającym wyróżnić się na tle konkurencji, a dzięki temu uzyskać wyższą cenę. Home staging, czyli przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zawsze powinien być inwestycją z możliwie maksymalnym zwrotem. Właściwe przygotowanie nie tylko oferty, ale i samej nieruchomości pozwala często uzyskać aż o 10% wyższą cenę sprzedaży. Na ostateczną cenę ma także wpływ sposób prowadzenia prezentacji nieruchomości oraz umiejętność negocjacji. Na sukces sprzedaży wpływa również intensywność i rodzaj podejmowanych działań marketingowych.

Przeczytaj także “6 pytań, które warto zadać sobie przed sprzedażą”.